През периода октомври 2008 – април 2009 пазарът на недвижими имоти като цяло премина от фазата на постоянен ценови растеж, към фаза на прогресивно свиване на търсенето и нарастване на предлагането. Причините за този обрат се коренят най-вече в намаляващото финансиране от страна на банковите институции, вследствие на финансовата и икономическа криза, обхванала международните пазари.
През четвъртото тримесечие на 2008 г. сигналите за пресъхващо финансиране бяха налице най-вече в сферата на ипотечното кредитиране на физически и юридически лица, а към края на годината, процесът засегна и инвестиционните проекти (малки и големи) на различни етапи (проект-строеж-довършителни работи).
През 2009 година, процесите се задълбочиха още повече, като в допълнение бе и ежемесечното нарастване на лихвите по кредитите. Реакцията на пазара на имоти през този период се изрази в лавинообразно нарастване на предлагането на недвижими имоти в абсолютно всички сегменти на пазара. Това от своя страна накара малкото потенциални купувачи с пари в брой да заемат изчаквателна позиция с високи очаквания за намаляване на цените.
Според наблюденията на агенция за недвижими имоти „Явлена“, най-уязвими в сегашната икономическа обстановка са сегментите на терените, еднофамилните къщи и ваканционните имоти, като по-долу ще разгледаме състоянието на пазара в сегмента на терени и еднофамилни къщи на територията на гр. София.
Ако до преди година, сегментът на терените бе с най-динамичен ръст в цените, радващ се на особено висок инвеститорски интерес, както при плащане в брой, така и при обезщетение, то към настоящия момент, това е сегмент с почти нулево търсене и липса на сделки в различните подсегменти, а именно:
- УПИ в централна градска зона и широк център, с визи или готови инвестиционни проекти за малки жилищни сгради. Към месец октомври усреднената цена на кв.м се движеше в рамките на 1 200 – 2 800 €/кв.м, докато към месец април на настоящата година предлагането е в границите на 800 – 1 200 €/кв.м, при липса на какъвто и да било интерес. Нашите очаквания са за продължаващ спад на цените през настоящата година, при липса на инвеститорски интерес и липса на реални сделки;
- Инвестиционни терени за изграждане на малки жилищни комплекси (2 до 5 сгради) в периферните квартали на града – наблюдава се единствено ръст на предлагането на такива имотни проекти с понижаващи се цени (около 50% за последните четири месеца), без реално сключени сделки;
- Инвестиционни терени за изграждане на големи комплекси със смесено предназначение (офиси, търговски обекти и жилища) – за периода сме свидетели на оттегляне на инвестиционни компании и процеси на „замразяване” на такива проекти. Активно търсене на купувачи с цел продажба на имоти при минимализиране на печлбата или отказ от такава. До сега нямаме информация за финализиране на такава сделка за последните 4 до 6 месеца;
- Инвестиционни терени за изграждане на затворен тип комплекси в периферията на градската зона. Процесите са аналогични, както и при терените от горния тип. За проектите на етап изграждане, проблеми с реализацията и нулев интерес от страна на купувачи, поради липса на каквото и да било адекватно банково финансиране при приемливи лихвени нива.